五爱社区二手房(五小区二手房出售)

伴随着网络热剧《我的前半生》的播出，近些天来中国楼市可谓风云突变，大事件不断频发。万科股权大战刚刚平息，万达抛售大戏又起，中央金融整顿措施出台，住建部租售同权的号角吹响......这一切都让房地产人有点迷茫和无所适从，任何一条行业信息和政策变动都牵动着整个行业的心，感觉中国房地产业真的要变天了。

从2013年初来到泗阳操作雨润广场项目算起，至今已近5个年头。我亲眼见证了这个苏北县城房地产市场的潮起潮落和风风雨雨！这5年来正是泗阳城市建设大发展的五年，是城市面貌日新月异的5年。印象最深的是刚来泗阳的时候，每次从李口高速下来后由迎宾大道左拐途径杨树博物馆后再经泗阳大桥进入泗阳城区的。而如今，从高速下来由迎宾大道直接通过船闸大桥直奔上海路进入市区。现在每次通过运河船闸大桥时，映入眼帘的是一座高楼林立并且有着浓郁都市感的现代化新城！每见于此，自豪感便油然而生！这个城市的焕然一新与蓬勃发展，也有我这外乡人的一份功劳啊！我想这是大多数同行都会常有的一份情怀吧！回想五年前的泗阳留给大家的记忆绝对不会如此兴奋。五年前的船闸和上海路一带基本还属城乡结合部，运河两岸的城市天际线绝非今日之壮观。最明显的是那时刚来泗阳的外地人都会感觉在泗阳车真好开（因为车少）。而如今，泗阳城市胖了几圈，到处是人流、车流，还有夜幕降临时的广场舞大军。五年前泗阳广场舞现象很少，因为那时城市里的广场也很少。由此可见，泗阳这座苏北县城的发展离不开我们广大房地产人的贡献，当然更离不开近几届政府的强力规划和招商引资工作的大力开展！

谈到泗阳房地产不得不提政府的招商引资工作，起初政府大部分引资的行业是工业和城市基础设施建设两大领域。当然老城区一些早期商业地产项目也是招商引资的成果。后来泗阳的大部分开发项目便是建厂补地，筑路、修桥补地的等形式（BT项目）获得的，这是由于地方政府缺钱而形成的历史原因（这个大家都懂的）。也就是说泗阳绝大多数房地产商都是半路出家的，亦或是其他类型企业转型而生的。因为那时国内大型房企也看不上这个苏北小县城的这点行业利润。就是现在也仅有雨润地产和佳源地产两家房企在国内稍为有些知名度。泗阳正是有了这一群半路出家的地产商和他们的野蛮生长，才有了今日的美丽，这一点毫不夸张！

五年来和泗阳房地产界的同行们朝夕相处，除了领略了他们在泗阳商界的叱咤风云，也记录了他们辛勤劳作的汗水，当然也有几家欢喜几家愁的故事屡屡上演。这个老板一夜暴富了，那个老板项目烂尾跑路了等等。不过总体而言成功的要多一些，失败的只是少数。各家楼盘的开发水平，就像当初来泗阳的外地人融入泗阳的酒文化之后，水平渐长！而喝坏身体的毕竟是少数啊！当然各位房地产人取得的成功，也要归功于这座城市的高速发展所带来的商机和热情好客的城市文化（呵呵，尤其是酒文化）。

酒是有后劲的，泗阳这座城市的房地产发展到如今这个如火如荼的状态，明天又会怎样呢？会不会也像喝酒一样，喝高了会倒下呢？作为这个行业的一份子，一个在泗阳工作生活的外来地产从业人员，面对当下的市场环境，今天写此文目的就是和大家探讨一下泗阳房地产的明天和未来。

泗阳房地产还有没有发展空间？我们这些相关从业人员是否要面临失业或转型呢？有人要说“船小好调头”，打工的我才不怕呢，那是他们老板们考虑的问题，可我不这么认为，如果像我这样从建筑学校一毕业，就在这个行业奋斗了近20年的经理人又决心与泗阳房地产共存亡的人来说，会轻易离开这个行业？想要我转行做别的可能比爱喝酒的人戒酒还要难吧！又有人会说：人家王首富都转型做轻资产了。可我要说的是：走了王首富（万达王健林）不又来了孙老大（融创孙宏斌）嘛！房地产依然是GDP的重要组成部分，是实实在在的实体经济！

有幸和泗阳的一些房地产业内老大（泗阳人对领导的尊称）一起聊天，他们有人常问我泗阳房地产还能搞几年？我估摸了一下：至少5年以上吧！何以见得？我和老大们是这样说的：我刚来泗阳时，泗阳城区人口20万左右，全县100万人不到。而五年间泗阳最差的一年商品房成交量是97万㎡（2014年），最好一年是170万㎡（2013年），去年是158万㎡。按100㎡一套计算，泗阳近五年来每年至少有1万套以上的住宅成交量。按3人一套计算，城市人口5年不过增加了约15万。也就是说泗阳县城区口至今不超过35万（相关准确数据可到政府相关部门了解一下），占到全县人口比例约35%（当前人口已超100万），苏南发达县、市，城市人口比例普遍近70%。如果泗阳继续按照中央号召推进新型城镇战略势必要追赶苏南，人口基数不变，即使按60%的城市人口比例发展的话，还需至少25万人由农村进入到城市。按之前数据推理至少还需8万多套住宅。按照每年消化1万多套的速度，所以至少要开发5年以上的时间才能满足。

有人要说泗阳是个劳务输出型的县，的确不假。可我要反问，如果走出去的泗阳人都能在大城市安家落户的话，何来泗阳这些年房地产的繁荣和稳定？一、二线城市的高房价，又有多少走出去的泗阳人承受的起？又有人要说，马上大城市租售同权了，我想告诉广大泗阳朋友的是：最好别做美梦！那租房的门槛也是高的嗨嗨，大部分泗阳兄弟那可是“劳务输出”呀!大城市那些租售同权的房子是租给那些交满五年个税的“白领”、“金领”，至少也得是大企业的“高级蓝领”们的。大家还是攒个首付，为了孩子能在正常年龄入学回大泗阳买一套吧！

有人又要问泗阳房地产价格还会涨吗？还能涨多少？这既是广大泗阳老百姓关心的问题，更是众多业内老大们关心的问题。因为如今的房屋开发成本在不断上升，当下宿迁市房屋销售又必须要建到一半高度才可以上市销售，导致各楼盘融资的财务成本又在提高，再加上政府对新建楼盘节能环保要求提出一系列新的规定，以及近年来钢材、水泥价格不断上涨而导致建筑成本的上升。房价若不涨，老大们的钱也不好赚呀！所以买卖双方对房价的问题都尤为敏感！

在这里我只能先站在买方角度来分析，一个地区的房价涨与否是由供求关系决定的。记得2014年，泗阳房地产成交量只有97万㎡的时候，那时的库存高达200万㎡，县城平均房价才三千多元每平方米。而如今，县城平均房价已高达4300元每平方米，15、16年销售量均突破150万㎡，而最新库存统计才只有100万㎡，17年上半年销售量已高达100万㎡。也就是说：泗阳现在开始不推新盘的话，只有够维持半年时间的销售房源。所以从市场的供求关系来看，加之近年来政府推出一系列去库存的措施已发挥了巨大效应，泗阳房地产市场已呈现出供小于求的态势，这点在主城区尤为明显。广大泗阳的弟兄们还会问，泗阳房价还会涨多少啊？我可以负责任的告诉大家：还应该会涨不少！为什么呢？因为泗阳可供应的开发用地推出量和速度相对之前都有所减少和减慢。虽然城市棚户改造和新农村建设力度不减，拆迁新地块不断诞生。但土地价格上涨速度一点也不比房价慢，这又大大影响了半路出家的业内老大们拿地的信心，尤其是政府新要求拿地必须全款付清，过去的滚动开发模式已玩不转了。更重要的是政府招商引资的脚步虽从未放缓，但过去那种建厂补地、修路补地的模式已基本停止。所以综合上述因素，泗阳新成交地块将会大大减少，不信大家可上国土局官方网站仔细关注一下近年来的土地成交情况。未来若靠现有可开发用地的开发量，泗阳必定会出现供小于求的状况，除非银行将买房人按揭门槛提高到能断绝购房欲望的地步。

业内老大们要问了，那我的楼盘后面涨多少合适呀？站在卖房人的角度，我只能说你能涨多少就涨多少，有人一定会说，这不是废话，等于没说。因为商品房的价格从专业角度无外乎两种定价方法：一、市场导向法；二、成本导向法。对您的楼盘能涨多少通常是由楼盘市场竞争力说了算，归根于您的楼盘产品竞争力和销售竞争力。产品竞争力包含了楼盘地段、周边配套、小区规模、产品形式、户型、建筑材质、风格、景观、智能化、会所功能、工程质量等；销售竞争力大致包括推广的力度与精准度、老业主的忠诚度和美誉度、营销团队的专业度与执行力以及物管客服的专业化程度等。能涨多少要看你楼盘的软硬实力，建议各位老大们有时间多深入周边楼盘走走看看，比较后再做决定吧。

上述专业问题，如您觉得有必要，可与本人作私下沟通、探讨，这里就不展开讨论了。总之未来泗阳几年，各位老大们的日子应该是好过的，可以用“手中有地，心中不慌”来形容！除非有大的金融政策变动，再则除非您的产品力、销售力以及成本管控力有大的问题。当然上述三力都是可以通过提高运营管理水平来提升的，不过新项目则更加考验您的是融资和资源整合的能力。只有您的项目从注重品质到提升品味，最后到形成品牌的高度，才一定会卖个好价格！因为只有品牌才能做到一呼百应，人气决定价格！

展望未来的泗阳房地产市场，似乎一片形势大好，但也存在严重的同质化竞争现象！城里城外的房子无论造型、户型都大同小异，好像就是价格存在一些差异。大家都在拼地段、拼学校、拼价格！以至于出现了大量“小蜜蜂”到其他售楼处门口截客的丑态，试问这是科学的地产营销行为吗？还是娱乐行业站街拉客行为？

个人认为：一些项目地块，包括一些主城以外的地块，本身有着很多不错的优势，甚至可以用得天独厚来形容。可设计建造出来的房子看起来真对不起那块地，有种暴殄天物的感觉！本来可以赚大钱的项目，结果运作的磕磕碰碰，如果不是赶上这两年形势好的话，准亏死为止。有些好地块上的项目至今还烂在那里，动弹不得。有些行业老大们，就是不愿意和专业人士、专业机构打交道，轻策划、轻设计、轻营销、轻管理！花天酒地的成本很高，专业投入的成本却很低！不以赢得市场为荣，而以结识XX局长为荣！

泗阳房地产市场发展到今天，土地虽已日趋成为稀缺资源，但早已过了拿块地就可以一夜暴富的年代！形势虽然乐观，但也不是您想涨多少就涨多少的时候！时至今日，虽然市场依旧是刚需产品唱主角，但产品的市场细分与服务升级和创新已是必然。唯如此，才可能消除开发成本趋高所带来的困扰。这方面从佳源地产新拍开元西侧地块之考量，可见端倪。而XX商贸城那样粗放、过时的项目类型必将产生历史遗憾！

最后建议广大泗阳买房人：如果是刚需，根据自己的经济状况能出手还是尽快出手。城西、城东两头未尝不是好的选择，性价比高，城市配套已日趋完善。如果是求改善，可以再等等，泗阳也必定会出现一些产品和服务创新的好楼盘。

而广大业内老大们此时若拿地，继续留在泗阳为这座美丽的苏北县城添砖加瓦，也不失为好的时机！成本虽高了些，竞争也激烈了些，但可以通过合作共赢，整合专业资源来占领新的财富时代！否则即使您走了，那些一、二、三、四线城市吃不饱的或机会少的实力地产企业迟早也会来的。

我相信泗阳的明天一定会更加美好！谨以此文献给亲爱的广大购房者和奋战在泗阳房地产界的同行们！

本文只代表作者个人观点，仅供参考。

作者：原泗阳雨润地产副总经理、泗阳方略房地产顾问有限公司总经理 刘明

作者电话：13605189719

来源 / 泗阳淘房团 编辑 / 春风 审核/ 营长