南京里外城二手房(太仓最便宜的房子)

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　　近期，杭州连夜发布住房新政，提高首付比例，限购升级！另一方面，央行提出要“严格执行首付资金真实性检查”，严控住房贷款；同时，全国开展商品房明码标价检查，检查对象为开发商和房产中介，整顿行业规范！

　　种种都在显示政府调控楼市的决心很坚决，新一轮的政策收紧正在路上！如果南京调控效果不明显，或许后期政策还会加码。

　　上周，南京楼市2000套新房入市，本周末还有5盘推出，涵盖刚需盘、改善盘以及都市圈的楼盘，销售情况备受关注。

开盘现场冰火两重天

　　自从南京出台新政后，各板块的分化愈加明朗，河西、南站等区域依旧抢手热度不减，也有区域销售只有一成两成，卖得好不好除了跟它们所在的区域有关，还要看房子的属性，新政后刚需盘和限价盘为何依旧受追捧，双限后改善房和学区房应该怎么选？

　　刚需盘VS限价盘

　　刚需盘，顾名思义就是满足刚性需求的房子，在这里，我主要指的是总价比较低，价格比较刚需的楼盘。

　　先分享一个我朋友的买房理念：有钱就去买房，只买便宜的。现在她手上有四五套房，当初每套房以100万出头的价格入手，分布在板桥、江北高新这些价格洼地，就像她说的1万多买的，将来只会涨不会跌。

　　双限出台后她失去了买房资格，南京楼市也逐渐转冷，很多房子开始卖不动了，而刚需市场迎来了小爆发。

　　上周日，板桥的明发浦泰梦幻家开盘，销许均价17500元/㎡ ，千人抢296套房。

　　同在上周日，江宁滨江纯新盘禹洲弘阳滨湖里首开，均价12200元/㎡，约500组买房人抢276套房。

　　除了上周开盘的，新政出台后的10月份，从网上房地产看，刚需盘的销售成果也比较理想。

　　10月29日，江宁滨江的中国铁建原香颂推出356套新房仅剩2套，均价10632元/㎡。

　　10月22日，江北六合的紫艺华府推出404套房源全部卖光，销许均价12012-13263元/㎡。

　　10月21日，江北高新区新城花漾紫郡推出342套仅剩5套，销许均价16122-17960元/㎡。

　　10月13日，江宁禄口的新城保利天地推出324套房源全部卖光，均价约17000元/㎡左右。

　　因为有强大的购买力支撑，目前，板桥部分次新房小区已经突破20000元/㎡，而刚需群体还是庞大的，限贷限购后给了他们更好的选房的机会，毕竟，南京20000元/㎡以下的房子真的不多了。

　　对于限价盘，买到就是赚到是大部分人认为的。特别是限价最严格的河西，近3个月无楼盘加推。政策出台后，河西南佳兆业城市广场、金地中心风华、仁恒江湾城全部卖光，朗诗熙华府、海玥名都也都在9成以上。

　　前期没有房源加推的南部新城和生活配套设施比较完善的百家湖也是被限得比较严的区域，在新政后卖得比较好，高去化率和稳定的房价都证明了它的价值和抗跌性。

（南部新城主力楼盘最新住宅可售情况）

　　10月5日至今，南京共有42盘加推新房源。根据网上房地产数据，截止昨日，这42盘中仅16盘销售9成以上，其中5盘均价不到20000元每平米，其余11家楼盘全都来自被限价的区域。

　　（备注：11月之前开盘楼盘销售数据统计截至于11.3，11月之后销售数据统计截止于11.10）

　　目前，刚需盘和限价盘还是相对保值，抗跌性也较强，有合适的可以出手。刚需门槛不断抬高，南京2万元以下的楼盘几乎绝迹，这种是卖一个少一个。限价的房子不一定都是好的，但众人去抢的一定是有实质性利好支撑的。

　　学区小房VS改善大房

　　最近，我有一位朋友打算趁这波调控换房，她现在纠结的是该选一套有好学区的二手房还是改善的新房。先来看一下10月学区房房价的排名，简直辣眼睛~

　　（备注：挂牌均价数据来自365二手房和网尚研究机构推出的365指数，原始数据为365二手房当月新增个人房源挂牌均价，统计周期为2016年9月26日至2016年10月25日；成交数据来自网尚研究机构，数据若有疑问，请致电58615365。）

　　学区房：当教育与房产两座大山纠缠在一起，便有了6万多/㎡的学区房。10月南京30所名校学区房均价32962元/㎡，环比9月上涨了1559元/㎡，涨幅4.96%。成交911套，环比9月的1127套，下降216套。

　　出台“双限”后，学区房市场不可避免的也受到了波及，30所名校学区房成交量出现大幅下滑，主要是因为：

　　1、购买学区房的客户大多名下都有房产的，以二套、三套房的居多。限购政策出台后，不少买家失去了购房资格或是首付被提高。

　　2、没有被“双限”影响到的家长，也有不少选择了暂时观望市场。

　　但就算买了有些准学区房也会面临很多不确定。一旦学区的规划落空，天价买的学区房谁来接手。

　　江北一楼盘的业主在几年前买房时，开发商明确表示，未来小区周边将会引入力学小学分校，作为配套设施。但新房交付一年多了，开发商声称要建名校的地方，校舍在去年底就已竣工，却挂出“南京汉开书院”的牌子，但大家期望的名校分校并未如约到来。

　　如果你愿意放弃居住的档次和舒适度，名校学区落实而且配套完善的老破小是一个好的选择，既能保值甚至增值。

　　如果想买改善房，与之前几个月无房可卖相比，你有相对充分的选择时间，大批的上市量、不靠关系买房让你可以挑选合适自己的。我的建议是除非是河西等限价严格区域，一些中端改善可以一边看一边等，遇到心仪的再出手。

　　因为双限出台后，一些中端楼盘受调控影响较大，去化成果并不理想。江北和城北燕子矶一些楼盘去化结果在5成左右。

　　这是由于部分投资客被清理后，对于刚需来说，这个价格又难以企及。真正的想改善的，首先选择的也是河西等被限价的区域，毕竟，一旦限价放开就会补涨回来。

　　总之，新政之后选房子更要擦亮眼睛，刚需盘限价盘有合适的就出手，学区房要谨慎再谨慎，避免新房的学区落空，改善的可以等一等，等市场逐渐明朗再出手，减少风险。

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　　365楼市编辑 | 王瑞

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